การคำนวณผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาฯ ฉบับครบวงจร

ตอนนี้ ก็มาถึง Episode 3 เรื่องการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน โดยปกติจะมองผลตอบแทนออกเป็น 2 แนวคิด โดยแนวคิดแรก มุมมองเรื่องตัวเงินอย่างเดียว ผ่าน 4 ด้าน คือ 

1. มูลค่าที่เพิ่มขึ้น (appreciation) เช่น ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น

2. กระแสเงินสด (cash flow) เช่น ได้รับดอกเบี้ย หรือ เงินปันผลคืนระหว่างทาง

3. ผลประโยชน์ทางภาษี (Tax benefit) เช่น ได้รับการยกเว้น หรือ ลดหย่อนภาษี

4. การชำระหนี้ (Debt pay down) เช่น นำผลตอบแทนไปชำระหนี้ และจะดีมากถ้าได้ใช้เงินผู้อื่นไปชำระหนี้แทน เช่น เอารายได้ค่าเช่าไปผ่อนแบงค์ที่กู้มาซื้อคอนโด

ส่วนอีกแนวคิดหนึ่ง คือ มุมมองด้านชีวิต เช่น 

1. ความรู้สึกมั่นคง (Security) อุ่นใจที่มีเงินใช้จ่าย 

2. คุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น (Wealth being) ซื้อบ้านในคุณภาพสังคมดีขึ้น 

3. ความเป็นตัวเอง (Individuality) สามารถทำในสิ่งที่ตัวเองชอบ 

4. อิสระภาพการใช้ชีวิต (Life freedom) เมื่อมีอิสรภาพทางการเงินแล้วชีวิตก็ดีขึ้นเพราะเราไม่ต้องยึดติดกับการหาเช้ากินค่ำอีกต่อไป นั่นคือ ผลตอบแทนสูงสุดที่ช่วยให้มนุษย์ได้มีเวลาทำในสิ่งที่ใฝ่ฝัน 

เกริ่นเรื่องมุมมองผลตอบแทนมาเพื่อให้เข้าใจว่า ลงทุนไปแล้วได้อะไร และในบทนี้จะพูดถึงผลตอบแทนการลงทุนในอสังหาฯ ในเชิงตัวเลข ซึ่งจะขอแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ การคำนวณผลตอบแทนจากกำไรส่วนเกิน (Capital gain) และ ผลตอบแทนการเช่า (Rental yield) เพื่อความเข้าใจที่ชัดเจนขึ้น บทความนี้จะเจาะลึกตั้งแต่การเริ่มคำนวณอัตรากำไรส่วนเกิน (Capital Gain หรือ เรียกย่อๆว่า CG) วิธีคำนวณง่าย คือ อัตรากำไร ที่เกิดจาก ราคาขาย ลบ ต้นทุน หารด้วยต้นทุนซื้อ คูณเป็นเปอร์เซ็นต์ ดังนั้น อัตรากำไรที่ดี คือ เน้น % ที่สูงๆ ไม่ใช่เน้นที่ตัวเลขเงินสดที่ได้รับ ดังนั้น จะขอยกตัวอย่าง เช่น นักลงทุน นาย ก. ลงทุนห้องชุดคอนโด ห้องละ 5 ล้านบาท ผ่านไปสัก 1 ปี ขายได้ 5.50 ล้าน ได้กำไร 5 แสนบาท นั่นคือ CG อยู่ที่ 10%ต่อปี 

นักลงทุน นาย ข. ลงทุนห้องชุดคอนโด ห้องละ 2.5 ล้าน ผ่านไป 4 ปี ขายได้ 3 ล้าน กำไร 5 แสนเท่ากัน ดังนั้น CG เท่ากับ 20% แต่ถ้ามาดู CG ต่อปี จะเหลือ 5% แสดงว่า ตัวเงินกำไรเท่ากัน แต่อัตราผลตอบแทนต่างกัน ถ้าหากเป็นคุณจะเลือกซื้อคอนโดโครงการการไหนครับ? จริงๆแล้ว อัตรา CG จะมากน้อยเกิดขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักๆ 4 ข้อคือ ทำเล แบรนด์ ดีไซน์ และ จังหวะเวลา อย่างที่รู้กันว่าราคาของคอนโดฯนั้น แม้จะทำเลเดียวกัน หรือ อยู่ในโครงการเดียวกัน ห้องขนาดเท่ากัน แต่ทว่า จังหวะการซื้อโปรโมชั่นต่างกัน อัตรากำไรก็ต่างกันแล้ว ตอนนี้ ลองมาดู การคำนวณ CG จากประสบการณ์จริงๆนะครับ 

สมมติว่า นักลงทุนกำลังจะไปจองโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ย่านสาทร ซึ่งจะก่อสร้างเสร็จอีก 2 ปีข้างหน้า หลังจากวิเคราะห์แล้ว ก็ตัดสินใจเลือกซื้อ ห้องชุดแบบ One Bed Plus ขนาด 37.62 ตรม. ราคา presales 180,000บาท/ตรม. คาดว่า ราคาจะปรับตัวขึ้นปีละ 5% เป็นอย่างน้อย ดังนั้น ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ราคาคาดการณ์น่าจะอยู่ที่ 198,450 บาท/ตรม. คำนวณจากสูตรมูลค่าเพิ่ม = ต้นทุนซื้อ x %อัตราการเติบโต(จำนวนปี) ซึ่งจะเท่ากับราคาเพิ่มขึ้น 10.25% ใน 2 ปี ซึ่งเมื่อเห็นราคาเติบโตแบบนี้ ก็มั่นใจได้ว่าผลตอบแทน CG มากกว่าดอกเบี้ยเงินฝากอย่างแน่นอน นักลงทุนจึงตัดสินใจจองและผ่อนดาวน์ไปครบ 25% ของราคาซื้อสุทธิ เมื่อถึงช่วงเวลาที่คอนโดสร้างเสร็จ ถ้านักลงทุน ตัดสินใจขายดาวน์ให้ลูกค้า หรือเรียกว่า flip เราก็มาคำนวณ CG จากสูตร (กำไร ÷ ต้นทุนซื้อ) x 100 ดังเช่นในตัวอย่าง 

ห้องชุด ราคา Presales   =   6,771,600 ล้านบาท (37.62 ตรม x180,000บาท/ตรม.)

จ่ายดาวน์ครบ 25%          =   1,692,900 ล้านบาท (6,771,600 ล้านบาท x 25%)

ขายดาวน์ในปีที่ 2             =   1,866,442.25 ล้านบาท (37.62 ตรม x 198,450บาท/ตรม) x25%

Capital gain                   =   10.25 % (กำไร 173,522.25 บาท ÷ ต้นทุนเงินดาวน์ 1,692,900)x 100

และถ้าอยากรู้ว่าได้อัตรากำไรส่วนเกินปีละกี่เปอร์เซ็นต์ ก็ ใช้สูตร (กำไรจากการขาย ÷ จำนวนปีที่ถือครอง ) ÷ ราคาซื้อ) x 100 = เปอร์เซ็นต์กำไรส่วนเกินต่อปี ในตัวอย่างข้างบนนี้ เท่ากับได้ CG ปีละ 5.125% อย่าเพิ่ง “งง” กับตัวเลขนะครับ ลองค่อยๆอ่าน และ กดเครื่องคิดเลขตามดู ก็จะชำนาญเอง ในชีวิตจริงแล้ว นักลงทุนควรทำการวิเคราะห์สถานการณ์ เรียกว่า Scenario analysis เช่น คิดว่าถ้า worst case ราคาปรับขึ้น เท่ากับ 0% หรือ normal case เท่ากับ 5% หรือ best case เป็น 10% แล้วนำมาตัดสินใจจังหวะการเข้าซื้อหรือขายออก นอกจากนี้ควรเปรียบเทียบกับตลาด Resell ห้องชุดมือสอง แต่ที่สำคัญต้องเปรียบเทียบ segment เดียวกัน เช่น คอนโดระดับลักชัวรี่แบรนด์มหาชนเหมือนกัน เพราะกลุ่มลูกค้าที่เราจะขายต่อมีความสำคัญมาก ถ้าจะเปรียบเทียบอัตรากำไรส่วนเกินข้าม segment ก็ทำได้ ขอให้ดูที่คอนโดไหนให้อัตรากำไรส่วนเกินสูงที่สุด เพราะบางครั้งคอนโดราคาถูก ไม่ได้หมายความว่าจะขาย resell ได้ราคาดีเสมอไปครับ จากประสบการณ์โดยตรง เน้นซื้อคอนโดที่ทำเลดีๆ แบรนด์ดีๆ ออกแบบทันสมัย จะช่วยให้ขายต่อเปลี่ยนมือเร็วมาก เพราะใครๆก็อยากได้ของดี 

และสำหรับนักลงทุนมือใหม่ ที่สนใจอยากลองหาข้อมูลการลงทุนในอสังหาฯ สามารถเข้ามาร่วมฟังสัมมนาออนไลน์ Smart Investment Webinar ในหัวข้อ “Right Time Right Investment” ซึ่งจะจัดโดยโครงการ ดิ อิสสระ สาทร จาก บมจ. ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ ร่วมกับเว็บไซต์ Prop2morrow ที่จะมาบอกเล่าเคล็ดลับลงทุนอย่างไรให้ได้ผลตอบแทน 20% ใน 2 ปี ในวันเสาร์ที่ 30 ตุลาคม 2564 ตั้งแตาเวลา 17:30 – 18:30 น. ผ่านเพจ Facebook Live The Issara Sathorn จากข้อมูลโปรโมชั่นที่ทางโครงการโฆษณาผ่าน facebook เราสามารถนำมาคำนวณผลตอบแทนจากเงินดาวน์ 1,692,900 ล้านบาท ได้เท่ากับ 338,580 บาท แถมจองในงานยังได้ Iphone 13 Promax ฟรีๆ มูลค่า 42,900บาท และ แพกเกจที่พักโรงแรม 43,000 บาท นับรวมโปรโมชั่นทุกอย่างคิดเป็นมูลค่า 424,480 บาท ดังนั้นอัตรากำไรส่วนเกินจะได้เพิ่มสูงขึ้นถึง 35.32% ทำไมถึง CG ถึงเป็น 35%? ก็เพราะ เราคงไม่เก็บ Iphone กับ แพกเกจโรงแรม ที่ได้มาไปให้ลูกค้าตอนเราขายต่อในอีก 2 ปีข้างหน้า ใช่ไหมครับ? เล่ามาถึงบรรทัดนี้ หลายคน เริ่มจะสนใจคอนโดที่ให้ Yield สูงๆ ช่วงผ่อนดาวน์กันแล้วใช่ไหมครับ เพราะโปรฯแบบนี้จะช่วยเรื่องกระแสเงินสด และ เพิ่มอัตรากำไรส่วนเกินให้เราได้ หลายครั้งจะเห็นได้ว่า CG แตกต่างกันเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ส่งผลให้เม็ดเงินกำไรส่วนเกินผันผวนไปได้มากทีเดียว หวังว่า นักลงทุนมือใหม่จะพอเข้าใจการคำนวณ Capital gain เบื้องต้นตามสูตรที่ให้มานะครับ อยากให้ซ้อมกดเครื่องคิดเลขดูก่อน จะเข้าใจมากขึ้น แล้วครั้งต่อไปจะมาเล่าวิธีคำนวณ Rental Yield แบบเจาะลึกให้ฟังนะครับ โปรดติดตาม EPISODE 4 เร็วๆ นี้